Come aprire un affittacamere a Roma: requisiti, pratiche e numeri

Hai un appartamento a Roma, ereditato, appena acquistato o oggi affittato a lungo termine, e ti chiedi se può diventare un affittacamere. La risposta dipende da tre cose: le regole della Regione Lazio, lo stato dell’immobile e i numeri. Qui trovi il percorso, passo per passo.

Affittacamere, casa vacanze o B&B: che differenza c’è

Nel Lazio le strutture extralberghiere sono disciplinate dal Regolamento regionale n. 8 del 2015 e successive modifiche. L’affittacamere è una struttura con al massimo 6 camere, distribuite in non più di due appartamenti nello stesso stabile, in cui l’ospite affitta una camera e non l’intera casa. È la formula che, a parità di metri quadri, rende di più: ogni camera è un’unità che si vende separatamente.

La casa vacanze affitta invece l’appartamento intero; il B&B è legato alla residenza di chi lo gestisce. Se l’obiettivo è il rendimento, l’affittacamere è quasi sempre la scelta più solida.

I requisiti delle camere

• Camera singola: almeno 8 m², bagno escluso.
• Camera doppia: almeno 14 m², bagno escluso; ogni letto in più richiede 6 m² aggiuntivi.
• Bagni: nelle categorie più alte ogni camera ha il bagno privato; nella categoria base sono ammessi bagni in comune, almeno uno ogni sei posti letto.
• Classificazione: tre categorie, che si distinguono anche per le ore di presenza del servizio di ricevimento.

Le superfici sono il primo controllo da fare sulla planimetria: un appartamento grande non è automaticamente un buon affittacamere. Conta come si divide.

Le pratiche per aprire a Roma

1. Verifica dell’immobile: planimetria, conformità urbanistica e regolamento di condominio. L’uso ricettivo extralberghiero, da solo, non richiede il cambio di destinazione d’uso, ma il regolamento condominiale va letto con attenzione.
2. Comunicazione all’amministratore di condominio, via PEC o raccomandata.
3. SCIA sul SUAR, lo sportello unico per le attività ricettive di Roma Capitale, con planimetria e relazione tecnica asseverata da un professionista.
4. Codici identificativi: il codice regionale (CIR) e il Codice Identificativo Nazionale (CIN), da esporre all’ingresso e in ogni annuncio online.
5. Adempimenti continui: comunicazione degli ospiti alla Questura tramite Alloggiati Web entro 24 ore, dati statistici sui flussi turistici, riscossione e versamento del contributo di soggiorno.

Una casa non è una struttura ricettiva

Superate le pratiche, la differenza la fanno i dettagli che un progetto domestico non considera: acqua calda sempre disponibile anche con tutte le camere occupate, insonorizzazione tra le stanze, impianti dimensionati per un uso intensivo, arredi e materassi pensati per durare. Sono le cose che finiscono nelle recensioni, e le recensioni decidono il prezzo.

Prima di tutto, i numeri

Prima di spendere in lavori conviene sapere quanto può rendere l’immobile: quante camere ricavi, a che prezzo medio puoi venderle nella tua zona, con quale occupazione realistica e quali costi di gestione. Se i numeri non tornano, è meglio saperlo prima.

Su cosa sta cambiando a Roma per affitti brevi e strutture extralberghiere leggi anche Affitti brevi a Roma: cosa sta cambiando nel 2026.

Le regole cambiano nel tempo: prima di avviare le pratiche verifica sempre la normativa aggiornata con un tecnico abilitato.