Autore: Matteo Meloni

Nel 2026 Roma ha iniziato a mettere regole sugli affitti brevi. Il piano regolatore è già cambiato, un regolamento comunale è in preparazione, il fisco è più severo e anche l’Europa si sta muovendo. Ecco cosa è già legge, cosa è solo una proposta e cosa significa per chi ha un immobile in città.

Aggiornato al 7 ottobre 2026.

Perché proprio adesso

I numeri spiegano la stretta. A Roma le strutture extralberghiere sono vicine a quota 45 mila, contro poco più di mille alberghi. La parte più grande è fatta di locazioni turistiche gestite da privati in forma non imprenditoriale, oltre 25 mila. Gran parte dell’offerta è concentrata nel centro storico e a Prati, ed è lì che il Comune ha deciso di intervenire per primo.

1. Il piano regolatore è già cambiato

Il 23 luglio 2026 l’Assemblea Capitolina ha approvato le nuove Norme tecniche di attuazione del Piano regolatore. Per l’extralberghiero contano tre punti:

• Nella Città storica e nel perimetro Unesco sono limitati i cambi d’uso da funzioni non residenziali, come negozi e uffici, ad abitazioni a uso ricettivo.
• Stop ai frazionamenti e agli accorpamenti pensati per ricavare micro-unità turistiche nel centro storico.
• Gli alberghi, invece, non hanno più il limite di 60 camere nel centro: il Comune vuole spostare l’offerta verso strutture più grandi e professionali.

L’assessore all’Urbanistica Maurizio Veloccia ha chiarito a settembre che queste norme sono definitive e che non verranno estese alle periferie. Fuori dal centro storico, quindi, oggi non ci sono vincoli nuovi.

2. In arrivo un regolamento sugli affitti brevi

Il piano regolatore è solo il primo passo. Il Campidoglio sta preparando un regolamento specifico che potrebbe introdurre zone in cui limitare le nuove aperture. Sui giornali sono circolati i nomi di centro storico, Trastevere, Monti, Prati ed Esquilino, sul modello di quanto già fatto a Firenze.

Attenzione: per ora è una proposta. Non c’è un testo approvato né una data. Nel frattempo il Comune ha aperto un tavolo permanente con gli operatori immobiliari, che dovrà anche distinguere tra piccoli proprietari e vere attività d’impresa.

3. Il fisco: tre appartamenti e sei un’impresa

Con la Legge di bilancio 2026 la cedolare secca sulle locazioni brevi resta al 21% per il primo immobile e sale al 26% dal secondo. Soprattutto, chi destina tre o più appartamenti agli affitti brevi è considerato un’attività d’impresa: servono partita IVA e tassazione ordinaria.

4. Check-in: l’ospite va identificato

Il 21 novembre 2025 il Consiglio di Stato ha confermato che chi affitta deve verificare che l’ospite sia davvero la persona del documento. Non serve per forza farlo di persona: sono ammessi strumenti a distanza in tempo reale, come la videochiamata. La sola keybox con codice inviato via messaggio, però, non basta.

5. I codici e gli adempimenti di sempre

• CIN, il Codice Identificativo Nazionale, da esporre all’ingresso e in ogni annuncio.
• Codice regionale del Lazio, obbligatorio dal 2024.
• Alloggiati Web: comunicazione degli ospiti alla Questura entro 24 ore.
• Contributo di soggiorno e dichiarazioni periodiche al Comune, anche quando l’incasso passa dalle piattaforme.

6. Anche l’Europa si muove

Il 9 settembre 2026 la Commissione europea ha proposto l’Affordable Housing Act. Permetterebbe alle autorità locali di limitare gli affitti brevi nelle aree di stress abitativo, cioè dove servono almeno otto anni di reddito per comprare casa. Le misure durerebbero al massimo cinque anni e la prima casa del proprietario resterebbe esclusa. La proposta deve ancora passare da Parlamento e Consiglio europeo.

Cosa significa per chi ha un immobile a Roma

Il messaggio è chiaro: Roma vuole meno improvvisazione e più professionalità. Chi affitta in modo informale avrà sempre più regole, più tasse e meno spazio, soprattutto in centro. Chi lavora in modo strutturato, con una vera struttura ricettiva, i conti in ordine e un servizio all’altezza, ha davanti un mercato più selezionato.

• Se hai un immobile in centro: prima di qualsiasi lavoro verifica il tessuto urbanistico. Frazionare per ricavare più unità oggi non è più possibile.
• Se stai pensando di comprare per mettere a reddito: valuta anche le zone fuori dal centro storico, oggi senza vincoli nuovi, e considera che le regole possono ancora cambiare.
• Se fai già affitti brevi con più appartamenti: potresti essere già un’impresa per il fisco. Tanto vale organizzarsi come tale, per esempio con un affittacamere.
• In ogni caso: fai i conti prima. Con più tasse e più obblighi, un progetto che non regge sui numeri oggi è un rischio.

Questo articolo riassume notizie e provvedimenti pubblici al 7 ottobre 2026 e non sostituisce una consulenza tecnica o fiscale. Prima di avviare un progetto verifica le norme aggiornate con un tecnico abilitato e con il tuo commercialista.

Hai un appartamento a Roma, ereditato, appena acquistato o oggi affittato a lungo termine, e ti chiedi se può diventare un affittacamere. La risposta dipende da tre cose: le regole della Regione Lazio, lo stato dell’immobile e i numeri. Qui trovi il percorso, passo per passo.

Affittacamere, casa vacanze o B&B: che differenza c’è

Nel Lazio le strutture extralberghiere sono disciplinate dal Regolamento regionale n. 8 del 2015 e successive modifiche. L’affittacamere è una struttura con al massimo 6 camere, distribuite in non più di due appartamenti nello stesso stabile, in cui l’ospite affitta una camera e non l’intera casa. È la formula che, a parità di metri quadri, rende di più: ogni camera è un’unità che si vende separatamente.

La casa vacanze affitta invece l’appartamento intero; il B&B è legato alla residenza di chi lo gestisce. Se l’obiettivo è il rendimento, l’affittacamere è quasi sempre la scelta più solida.

I requisiti delle camere

• Camera singola: almeno 8 m², bagno escluso.
• Camera doppia: almeno 14 m², bagno escluso; ogni letto in più richiede 6 m² aggiuntivi.
• Bagni: nelle categorie più alte ogni camera ha il bagno privato; nella categoria base sono ammessi bagni in comune, almeno uno ogni sei posti letto.
• Classificazione: tre categorie, che si distinguono anche per le ore di presenza del servizio di ricevimento.

Le superfici sono il primo controllo da fare sulla planimetria: un appartamento grande non è automaticamente un buon affittacamere. Conta come si divide.

Le pratiche per aprire a Roma

1. Verifica dell’immobile: planimetria, conformità urbanistica e regolamento di condominio. L’uso ricettivo extralberghiero, da solo, non richiede il cambio di destinazione d’uso, ma il regolamento condominiale va letto con attenzione.
2. Comunicazione all’amministratore di condominio, via PEC o raccomandata.
3. SCIA sul SUAR, lo sportello unico per le attività ricettive di Roma Capitale, con planimetria e relazione tecnica asseverata da un professionista.
4. Codici identificativi: il codice regionale (CIR) e il Codice Identificativo Nazionale (CIN), da esporre all’ingresso e in ogni annuncio online.
5. Adempimenti continui: comunicazione degli ospiti alla Questura tramite Alloggiati Web entro 24 ore, dati statistici sui flussi turistici, riscossione e versamento del contributo di soggiorno.

Una casa non è una struttura ricettiva

Superate le pratiche, la differenza la fanno i dettagli che un progetto domestico non considera: acqua calda sempre disponibile anche con tutte le camere occupate, insonorizzazione tra le stanze, impianti dimensionati per un uso intensivo, arredi e materassi pensati per durare. Sono le cose che finiscono nelle recensioni, e le recensioni decidono il prezzo.

Prima di tutto, i numeri

Prima di spendere in lavori conviene sapere quanto può rendere l’immobile: quante camere ricavi, a che prezzo medio puoi venderle nella tua zona, con quale occupazione realistica e quali costi di gestione. Se i numeri non tornano, è meglio saperlo prima.

Su cosa sta cambiando a Roma per affitti brevi e strutture extralberghiere leggi anche Affitti brevi a Roma: cosa sta cambiando nel 2026.

Le regole cambiano nel tempo: prima di avviare le pratiche verifica sempre la normativa aggiornata con un tecnico abilitato.

A Milano la formula più interessante per mettere a reddito un appartamento con più camere ha un nome che fuori dalla Lombardia quasi nessuno conosce: la foresteria lombarda. Ecco cos’è, chi può aprirla e cosa serve.

Cos’è una foresteria lombarda

È una struttura ricettiva non alberghiera prevista dalla Legge regionale della Lombardia n. 27 del 2015. Offre alloggio in non più di 6 camere e 14 posti letto, con eventuali servizi complementari. In pratica è l’equivalente lombardo dell’affittacamere: l’ospite prenota una camera, non l’intero appartamento.

Le differenze con B&B e casa vacanze

• È un’attività d’impresa: serve la partita IVA e l’iscrizione al Registro delle imprese. Il B&B, invece, può essere gestito in forma non imprenditoriale.
• Non è legata alla tua residenza: la foresteria può trovarsi in un immobile dove non vivi.
• Si vende a camere: a differenza della casa vacanze, ogni camera è un’unità a sé, e questo di solito alza il rendimento per metro quadro.
• Più sedi: lo stesso titolare può gestire più foresterie, purché ognuna sia autonoma e riconoscibile.

I requisiti dei locali

Le camere devono rispettare le caratteristiche strutturali e igienico-sanitarie previste per i locali di civile abitazione, secondo il regolamento edilizio del Comune. Ogni camera deve essere raggiungibile senza attraversare altre zone private. Se vuoi offrire la colazione o altri alimenti, puoi farlo solo per gli ospiti alloggiati e nel rispetto delle norme igienico-sanitarie.

Le pratiche per aprire a Milano

1. Verifica dell’immobile e del regolamento di condominio.
2. Apertura della partita IVA e iscrizione al Registro delle imprese.
3. SCIA in via telematica al Comune tramite lo sportello SUAP.
4. Codice Identificativo Nazionale (CIN), da esporre all’ingresso e in ogni annuncio.
5. Adempimenti continui: comunicazione degli ospiti alla Questura, flussi turistici, imposta di soggiorno, polizza di responsabilità civile e pubblicazione delle tariffe.

Perché a Milano ha senso

Milano ha una domanda che non si ferma ai weekend: fiere, lavoro, università, sanità. Chi viaggia per lavoro cerca spesso una camera curata più che un appartamento intero, e la foresteria risponde proprio a questo. Con un buon progetto e una gestione attenta dei prezzi, un appartamento con più stanze può rendere molto più di un affitto tradizionale.

Le regole cambiano nel tempo: prima di avviare le pratiche verifica sempre la normativa aggiornata con un tecnico abilitato e con il tuo commercialista.